Depuis son adoption officielle en février 2026, le dispositif Jeanbrun s'impose comme la solution de référence pour les investisseurs souhaitant concilier réduction d'impôt et développement patrimonial. Cette nouvelle mesure encourage la création de logements neufs performants en offrant un avantage fiscal majeur : l'amortissement.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Un placement rentable pour développer son patrimoine
Le dispositif Jeanbrun s'inscrit dans la continuité des politiques de soutien à l'immobilier tout en apportant une évolution majeure par rapport à l'ancienne loi Pinel. Alors que cette dernière fonctionnait sur le principe d'une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient, la loi Jeanbrun repose désormais sur le mécanisme de l’amortissement.
L’État soutient ainsi les investisseurs qui font le choix du neuf ou de la réhabilitation lourde en leur permettant de déduire chaque année une partie du prix d'achat du bien de leurs revenus imposables. Le dispositif réduit donc votre impôt global tout en vous permettant de devenir propriétaire d'un actif immobilier de qualité.
Le dispositif Jeanbrun en détail
Les avantages fiscaux L’amortissement est calculé forfaitairement sur 80 % du prix d’acquisition net de frais. Cet avantage débute dès le premier jour du mois d'achèvement ou d'acquisition de votre logement. Le taux de votre amortissement annuel dépend du type de contrat de location que vous choisissez. Plus l'aspect social du loyer est marqué, plus votre déduction fiscale est importante.- Location intermédiaire : 3,5% par an pendant 28 ans, dans la limite de 8 000€ annuels.
- Location sociale : 4,5% par an pendant 22 ans, dans la limite de 10 000€ lorsqu'au moins 50% des revenus bruts issus de la location sont affectés à la location sociale.
- Location très sociale : 5,5% par an pendant 18 ans, dans la limite de 12 000€ lorsqu'au moins 50% des revenus bruts issus de la location sont affectés à la location très sociale.
Les conditions d'éligibilité
Contrairement aux anciens dispositifs comme la loi Pinel, la loi Jeanbrun simplifie l'accès à l'investissement locatif en levant de nombreuses barrières administratives. Le changement le plus notable concerne la suppression du système de zones car ce dispositif est valable sur l’ensemble du territoire français. Que votre projet se situe dans une grande métropole ou une ville moyenne, vous pouvez bénéficier de l'amortissement fiscal partout en France dès lors que le logement répond aux critères suivants.
- Acquérir un logement en bâtiment d’habitation collectif. Le bien doit être neuf, en État Futur d’Achèvement (VEFA) ou issu d'une réhabilitation lourde (travaux représentant 30 % du prix). Les maisons individuelles sont désormais exclues.
- Choisir un logement répondant aux dernières normes environnementales en vigueur (RE 2020).
- Louer le bien en résidence principale pendant 9 ans minimum, dans les 12 mois suivants l'acquisition ou l'achèvement des travaux.
- Respecter les plafonds de loyers selon le type de convention choisie (intermédiaire, social ou très social).
- Louer à un tiers extérieur au foyer fiscal. Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal jusqu'au deuxième degré inclus (parent, grand-parent, enfant, petit-enfant, frère ou soeur).
- Vérifier que les ressources du locataire correspondent aux plafonds fixés par la loi.
Exemple de projet d'investissement locatif intermédiaire pour un appartement Loftwood :
- Type de bien : Appartement T2 de 41,76 m2 avec 6,6 m² de terrasse
- Prix d'acquisition : 168 000 €
- Base amortissable (80% du prix) : 134 400€
- Taux d'amortissement annuel : 3,5% de la base amortissable
- Montant déduit de vos revenus imposables : 4 704€ par an
- Économie d'impôt réelle : Si vous êtes dans une tranche marginale d'imposition à 30 %, cet amortissement réduit votre impôt de 1 411 € par an, soit environ 118 € d'économie par mois.
- Loyer mensuel estimatif : 532 € Hors Charges.
Le dispositif Jeanbrun en bref, c’est :
- Investir dans un appartement neuf pour le louer pendant 9 ans minimum
- Bénéficier d'un amortissement fiscal déductible de vos revenus
- Une solution concrète pour préparer sa retraite en toute sérénité grâce à des revenus futurs
- Une opportunité de générer un complément de revenus et de se constituer un patrimoine pérenne
- L'assurance de protéger ses proches grâce à un bien entièrement transmissible en cas d'accident
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> Les Sarments, T2 et T3 à Gagnac-sur-Garonne (31)
> Azuria, T1 et T3 à Fréjus (83)
> Déniséa, T2 à Gisors (27)
